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西安的公寓还值得买吗?价格六年涨幅不足40% 而住宅涨160%

2019-08-18 05:33 作者:vn 来源:网络整理 次阅读

  胡先生投资西安一套公寓,经过六年时间,价格上浮不足40%。而同期的住宅,上浮比例达到160%。相比之下,公寓产品的升值确实小的可怜。

  一直以来,公寓产品以面积小、总价低、不限购等特征活跃在市场上,但西安公寓物业在5月份的供应量、成交量、成交价齐涨。当下市场,西安公寓产品到底值不值得投资呢?适合哪些人投资?

  公寓产品价格上涨慢,成交量相对较小

  由于限购政策持续,很多人把购买公寓作为一种投资。那么,投资公寓的收益如何呢?

  西安市民胡先生六年前购买了位于西安红庙坡的一套公寓,买时7200元/㎡,现在市价10000元/㎡不到,价格上浮不足40%。

  “同一时间段,我朋友买的同品牌的住宅项目,当时毛坯住宅6900元/㎡,现在市价已涨到18000元/㎡,上浮比例达到160%,相比之下,同一品牌的房子,公寓产品的升值确实小的可怜。”胡先生说。

  购买公寓时,恰逢限购政策限制,为了投资,胡先生买了公寓,当时他并不清楚公寓与住宅的区别。后来,他了解到,公寓属40年产权房,不能享受落户、学区等一系列户籍相关的政策,水电也是普通住宅的2倍多。

  胡先生的公寓投资是普遍现象吗?华商报记者走访二手房市场发现,他的遭遇也体现了绝大多数投资公寓者的现状。

  据二手房经纪人介绍,相对来说,70年的小户型住宅产品更好出手,而40年的公寓产品价格上涨慢,交易量少,成交几率小。虽然地铁口的公寓相对涨幅快一点,但是买的时候价格也高。从2015年到现在,交易完成的公寓中基本上也很少有成交价涨幅超过50%的项目。

  在胡先生看来,无法享受落户、学区等政策是抑制公寓价格上涨的重要原因,也是二手公寓买卖不活跃的因素。

  公寓交易税费高 租赁收益高于售卖收益

  一直以来,公寓作为商办性质的不动产,交易税费比较高。记者从二手房中介门店了解到,普通住宅二手交易的税费在5%-8%,商办公寓则有销售增值税、土地增值税、印花税、所得税等,税费高达17%-20%,除去月供、税费之外,资产收益不如住宅。

  以胡先生的公寓为例,去年他急需资金,想出手一套80㎡的公寓。中介计算结果显示,税费占总价的15-20%。以到手价80万元为例,光交易税费就高达12万-16万元。“很多买家对总价能接受,一听要再多出十几万的税费,最后都放弃了。”胡先生说。

  在收租和卖出权衡对比后,胡先生选择继续持有。“因为买的时候房价不高,总价57万左右,现在每个月2500元的收益,年化利率约5.2%,基本跑赢银行常规理财。但以目前公寓的价格和租金,收益率可能会更低一些。”

  如果以80万元售出公寓,胡先生的即时收益为23万。而以目前的年租金3万元计算,不到8年就能收取租金23万,这还没有包括每年的租金上涨。相对比之下,他认为租金收益是长期获利,投资回报率明显更高。

  虽然交易情况和收益不佳,但华商报记者走访发现,公寓产品租赁情况确实不错。记者在贝壳租房的信息上看到,一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月,而城南住宅90㎡租金也不过2000元/月。例如位于高新的都市印象41㎡的公寓,每月租金已标为2000元。李家村万达的33㎡的公寓,每月租金报价为2000元。

  5月份西安市公寓物业整体表现供大于求

  虽然有40年产权、交易税费高等有诸多不利因素,但由于有住宅限购政策的存在,反而在一定程度上催化了西安公寓的销售。记者在采访中发现,购买公寓自住的人群很少,更多的是想投资房产却没有购房资格的投资人。

  市场不乏短期热销的公寓。有市场销售数据显示,今年以来,位于西安西二环的中南青樾公寓产品4天销售近400套,华南城的公寓产品半个月销售近1000套等。

  西安公寓物业在5月份的供应量、成交量、成交价齐涨。根据创典全程发布的5月月度数据显示,今年5月份西安市公寓物业供应量为19.6万㎡,同比上涨59.5%;成交面积12.9万㎡,同比下降31.8%,均价为12232元/㎡,公寓供销比上升至1.5,整体表现供大于求。

  历史供应和成交数据也显示,西安公寓市场长期供应充足。美城机构数据显示,从2015年到2016年,西安公寓市场供应量大幅减少,但成交猛增,成交量上涨80%;2016年到2017年,供应量基本维持在20万㎡,但成交量不断上涨,整体公寓市场供不应求;2018年上半年公寓市场需求量随住宅市场的火热而增加,2018年下半年公寓市场新增量加大,而需求量基本维持稳定。2019年一季度公寓市场基本保持2018年下半年水平。

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